АССОЦИАЦИЯ “РОССИЙСКИЕ АВТОМОБИЛЬНЫЕ ДИЛЕРЫ”
30 ЛЕТ ОБЪЕДИНЯЕМ ЛУЧШИХ!

Телефон:

+7 (985) 211-29-88

Крупный автодилер решил перевести под застройку свои участки на Васильевском

На фоне падения продаж автодилеры всё чаще задумываются о перепрофилировании участков под своими автосалонами, многие из которых находятся в привлекательных местах с точки зрения жилой застройки.

Компании ГК «Прагматика» обратились в комиссию по землепользованию и застройке Петербурга (КЗЗ) с предложением изменить функционал земельных участков площадью более 5 га на Уральской ул., 33–35. На них расположен автосалон брендов Lada, Kaiyi и Geely, а также автосервис. Согласно Правилам землепользования и застройки, участки находятся в зоне инженерной и транспортной инфраструктуры. Заявители просят перевести их в зону общественно–деловой застройки. «Участок планируется использовать для размещения гостиницы или апарт–отеля, рассматривается вариант реконструкции существующего здания в объекты гостиничного обслуживания», — говорится в заявках.

«Цель документарных действий по земле — создание долгосрочных предпосылок для роста капитализации имущественного комплекса», — сообщили «ДП» в пресс–службе «Прагматики».

Как говорят участники рынка, стоимость подобных участков может составлять 0,8–1 млрд рублей. В случае, если на них будет разрешено возвести апартаменты или жильё, цена вырастет до 5–6 млрд рублей. На участках можно построить 85–100 тыс. м2 доходной недвижимости.

Однако КЗЗ отказала «Прагматике».

Приехали

За последнее время это уже как минимум второй крупный автодилер, который публично выступил с планами редевелопмента своих автосалонов. Ранее это сделала ГК «Автопродикс». В конце августа она получила задание на подготовку изменений в проект планировки территории между Союзным и Дальневосточным проспектами, на которой расположен автосалон марок Renault и Haval. В квартале предполагается размещение объектов жилой застройки, следует из документов.

Кроме того, комиссия по внесению изменений в генплан Петербурга удовлетворила заявку «Автопродикса» на перевод земельного участка на Дунайском пр., 15, корп. 2, из зоны инженерной инфраструктуры в зону многоэтажной жилой застройки. Там также расположен автосалон.

Как говорят участники рынка, подобные мысли последние годы посещали многих автодилеров. Авторынок России сегодня переживает, пожалуй, самые сложные времена за всю свою историю. В прошлом году из страны ушли европейские, американские и японские бренды. Цены на легковые автомобили выросли, продажи рухнули. Так, по оценкам комитета автопроизводителей Ассоциации европейского бизнеса, в 2022 году продажи новых легковых и лёгких коммерческих автомобилей в России упали на 58,8%, до 687,4 тыс. штук. Объём рынка в текущем году, по прогнозам экспертов, не превысит 1 млн единиц. Для сравнения: в 2012 году в стране было продано 2,76 млн новых машин.

Как говорят участники рынка, подобные мысли последние годы посещали многих автодилеров. Авторынок России сегодня переживает, пожалуй, самые сложные времена за всю свою историю. В прошлом году из страны ушли европейские, американские и японские бренды. Цены на легковые автомобили выросли, продажи рухнули. Так, по оценкам комитета автопроизводителей Ассоциации европейского бизнеса, в 2022 году продажи новых легковых и лёгких коммерческих автомобилей в России упали на 58,8%, до 687,4 тыс. штук. Объём рынка в текущем году, по прогнозам экспертов, не превысит 1 млн единиц. Для сравнения: в 2012 году в стране было продано 2,76 млн новых машин.

«Многие дилерские центры были адаптированы под продажи автомобилей конкретной марки. Однако после приостановки поставок ряда зарубежных марок на российский рынок дилеры перепрофилируют автосалоны и предлагают автомобили новых брендов. Сервисная поддержка ушедших брендов сохраняется, но фокус продаж сосредоточен на новых марках», — говорит директор по коммуникациям ГК «Автодом» Анна Уткина.

Кроме того, игроки рынка практикуют мультибрендовое обслуживание, когда в одном шоуруме клиентам доступен выбор из различных марок, поставляемых по каналам параллельного импорта. Хотя бывает, что дилеры поступают и ровно наоборот.

Редевелопмент автосалонов пока не стал массовым трендом. Чаще речь идёт об их переформатировании: своего рода переодевании из одного бренда, обычно европейского, в другой — чаще всего китайский, ведь спрос на китайские авто растёт, комментирует директор по маркетингу группы «Рольф» Ринат Утешев. «Крупные дилеры идут в ногу со временем, открывая салоны с востребованными брендами. Мы не исключение. Совсем недавно мы открыли салоны Chery, Haval, Exeed на месте бывших европейских салонов», — отмечает он. Холдинг намерен и дальше использовать все свои дилерские центры по прямому назначению, добавляет собеседник «ДП».

Иногда получается

Случаев, когда автосалон кардинально поменял свою деятельность, действительно не много. Так, два автосалона стали универсамами. В 2016 году в бывшем петербургском автоцентре Peugeot на Левашовском пр., 21, открылся магазин «Лента». А в 2020–м на месте автосалона на Пулковском шоссе — гипермаркет «Сезон».

Из свежих примеров — дилерский центр на Придорожной аллее, 8, который компания «Реформа» преобразовала в административно–деловой комплекс.
Как говорит Анна Уткина, дилерский центр — специфический объект, состоящий из шоурума, контактной зоны для общения с клиентами, сервисной зоны и офисных помещений. «Его экономически невыгодно перепрофилировать под другой проект. Более того, такие объекты никогда не были избыточными, скорее наоборот», — полагает она.

Единственный пока опыт перестройки автосалона под жильё есть у «Балтийской коммерции». Девелопер в 2017 году купил автосалон «Ральф–кар» на Малой Зелениной ул., 4, и почти 5 лет согласовывал с городскими властями проект строительства на 0,4 га многоквартирного жилого дома. Лишь в прошлом году он получил разрешение на строительство. На данный момент в проекте продано более 2 / 3 квартир, а средняя стоимость 1 м2, по данным ЕИСЖС, составляет 327,7 тыс. рублей.

Всё под снос

Если представители автодилеров неохотно комментируют перспективы фактического изменения сферы деятельности, то участники рынка недвижимости рады открывающимся возможностям.

«Автосалоны получали землю в конце 1990–х — начале нулевых чаще всего по инвестиционным договорам от города или покупали на торгах. Причём брались отличные места — на набережных, в центре города или в ходовых локациях новостроек. Сами коробки автоцентров, возведённые в начале века, в принципе уже не стоят дорого. Более того, перепрофилировать их крайне сложно. Проще снести и на их месте построить, например, жильё», — говорит генеральный директор Element Development Виталий Коробов.

Впрочем, согласовать проект будет сложно. «Сейчас городские власти очень тяжело идут на согласование подобных проектов, но если девелопер выразит желание возвести социальную инфраструктуру, то договориться можно», — отмечает директор департамента недвижимости группы «ЦДС» Сергей Терентьев.

В первую очередь интересны крупные участки, на которых «сидят» несколько салонов. Например, на Уральской ул., на ул. Савушкина или Выборгском шоссе. Здесь они занимают по 4–7 га, на которых можно возвести 50–100 тыс. м2 жилья. «Также могут быть востребованы участки в центре или на набережных», — считает гендиректор «Максимум лайф девелопмент» Игорь Карцев.


Модель ведения автобизнеса, работавшая до 2022 года, сильно изменилась. Реконструкция дилерского автоцентра обычно была связана с инвестициями, которые вкладывались по требованию автопроизводителей, большинство из них сегодня покинули Россию. Идёт скорее процесс переформатирования, связанный с переподписанием контрактов и поиском новых партнёров в дружественных странах. Рынок сократился радикально, у азиатских брендов пока нет своей ниши в России, ведь большинство из них малоизвестны. Подписывая контракт с новым партнёром, автодилеры скорее ориентируются на интуицию, чем на статистику или мировую историю автобренда, как это было раньше. Поэтому там, где раньше был один большой шоурум, теперь есть несколько вывесок китайских брендов, потому что один вряд ли сможет обеспечить объёмы продаж, на которые этот дилерский центр рассчитан. Но даже с учётом «китайской экспансии» текущие объёмы продаж невозможно сопоставить с прежними. Кроме того, регуляторы действуют в защиту промышленности, а не потребителя. Приведу в пример недавнее довольно спонтанное повышение ставки утилизационного сбора. Хотя, казалось бы, рынок новых легковых автомобилей дефицитный и его надо заполнять, чтобы цены не росли. В ноябре мы отмечаем падение клиентского трафика в шоурумах до 30%, в том числе из–за ослабления курса рубля, роста ставки утильсбора и роста ключевой ставки. Позитива мы не предвидим, во всяком случае на следующие несколько месяцев. Поэтому если автодилер решает закрыть какой–то объект на падающем рынке, понять его можно. В целом дилерские мощности очень специфичны. Сложно приспособить под что–то и выставочную часть, и сервисную. Если говорить об эффективности проекта, то проще снести автосалон и построить новый объект. В прошлом случаи редевелопмента бывали: например, если локация хорошая, в здании дилерского центра открывался гипермаркет.

Вячеслав Жигалов
вице–президент ассоциации «Российские автомобильные дилеры»


Большинство дилеров сегодня стараются максимально загрузить площади, в основном за счёт выходящих на рынок новых игроков из Китая. Вместо прежнего размещения одного бренда в здании теперь можно встретить случаи, когда на площадке соседствуют два, а иногда и три. Громких закрытий дилерских центров в Петербурге в течение последних полутора лет не было. Но и новых шоурумов в качестве отдельно стоящих зданий практически не строится. За последние полтора года можно выделить один такой проект, под новые марки из Китая. Из примеров редевелопмента есть уже озвученные планы «Автопродикса». Кроме того, в центре города на Новгородской улице был автосалон «Смольнинский», представлявший Volvo. Сейчас на этой площадке планируется возведение жилого дома. При этом в предыдущие периоды проседания рынка примеров продажи дилерских центров или отказа от аренды зданий было больше. Как правило, на этих площадях появлялись продуктовые магазины.

Денис Гаврилов
эксперт, автор Telegram–канала AutoRun SPb


Среди особенностей зданий дилерских центров — расположение близ жилых районов и рядом с крупными магистралями, большая парковка, обеспеченность достаточным количеством энергоресурсов. Часть объектов могут быть переформатированы в офисные центры (в том числе с коворкингами), в торговые центры формата «у дома», а также в набирающий популярность формат light industrial для расположения сборочного производства или компаний лёгкой промышленности. Сдерживающим фактором для преобразования может стать несоответствие ценовых ожиданий покупателя, особенно на фоне роста ставок финансирования.

Кирилл Вечер
старший консультант департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers


Источник/Фото: https://www.dp.ru/a/2023/11/17/krupnij-avtodiler-reshil-perevesti

Поделиться новостью: